山东乳山银滩二手房近三年走势（山东乳山银滩二手房个人急售价格是多少?）
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山东乳山海景房5万一套！跌成海边鹤岗，为何会出现如此暴跌的情况？
在银滩，除了海景房，什么都没有。没有商场，没有电影院，没有医院，没有出租车。乳山的购房者中，还有很多老人，被旅行团和中介忽悠，掏光了自己的养老钱，买下一套海景房，回到家之后，对比二手房的价格，才发现自己上当了。房子的价值，并不取决于房子本身，钢筋水泥不值钱，主要价值在于它的地理位置和周围的产业及配套，以及由此吸引过来的人。
乳山银滩二手房现在价格多少？过户需要哪些费用？
银滩3月二手房均价 2963 元/m²
买家山东乳山银滩二手房近三年走势：
契税：契税=房屋总价×税率
面积在144平米以上山东乳山银滩二手房近三年走势的山东乳山银滩二手房近三年走势，税率为3%;
面积在90平米以下(首套房)山东乳山银滩二手房近三年走势，税率为1%
面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5%
交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。
贷款抵押登记费：80元/套
卖家：
交易服务费：3元/平米
营业税：房屋总价×5.6%(超2年免征)
个人所得税：房屋总价×1%
注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。
过户过程中存在哪些资金风险如何避免：
二手房过户买卖双方最担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。
事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款。
在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。
5万买海景房，乳山银滩跌成海边鹤岗，这是咋情况？为何如此跌价？
主要是因为现在的海景房不吃香了，没有人买了，所以才会跌成海边鹤岗，因为海景房其实不是特别的安全，再加上海景房经常出现一些安全事故，所以海景房才会跌价跌的这么厉害。
银滩二手房最近的成交均价只有1927元/平，为何会跌的这么厉害？
我认为这是因为山东银滩已经失去了相应的投资价值了，特别是在全国的房地产行情不好的情况下，很少会有人选择到山东银滩购买二手房。
这是一个非常现实的问题，因为山东银滩本身就没有形成相应的产业链，这也没有人才吸引能力。如果看山东银滩的旅游发展能力的话，山东银滩的旅游行业也受到了新冠疫情的冲击，所以到山东银滩旅游的游客的数量越来越少。在这种情况之下，愿意到山东银滩进行投资买房的人的数量只会越来越少，所以当地的二手房的成交量才会如此之少，成交价才会如此之低。
山东银滩的二手房的成交均价只有1927元。
这是一个非常夸张的概念，在炒作顶峰的时候，山东银滩的房子的成交价普遍可以达到5000元钱以上。但在房地产行业处在下行周期以后，山东银滩的二手房长期无人问津，当地的二手房的成交均价也只有1900多元，有些所谓的海景房的总成交价甚至只有5万元钱。
山东银滩的房产本身已经失去了投资价值。
你可以尝试这样理解，因为山东银滩本身就是一个没有开发的旅游城市，在失去了旅游价值以后，山东银滩同时也失去了相应的投资价值。特别是对于那些想要到山东银滩投资的买房者来说，很多人根本就看不到山东银滩重振旅游业的希望，所以很多人会选择抛售山东银滩的房产，现在的人也不会选择在山东银滩买房，这个情况只会导致山东银滩的房价越来越低。
除此之外，因为山东银滩当地的居民的人均收入水平相对比较低，当地居民根本就没有办法支付得起当地的高房价，所以山东银滩的房价只会变得越来越低。