放松开发商资本市场融资限制（项目资本金融资被禁）
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房地产市场如何拓宽融资渠道
这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
房地产暖风缓吹：融资松动、抽贷缓解，房企们能否度过难关
11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。
地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾。
经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。
一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。
这种略显保守的判断不是没有依据，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。
而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变。
利好：部分政策落地
在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：
第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。
对于传言的相关内容，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。
他表示，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限，一方面，并购贷额度相对较小，获取门槛较高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱，与收并购和降档相比，“活下去”更重要。
相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化”。
截至目前，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。
一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。
现实：流动性现小幅宽松
多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。
11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资。受此消息影响，世茂集团旗下股、债持续上涨。
同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。
同样受好消息影响的还有中国奥园，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响，10月10日和11日，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨。
另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。
一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险，也为房地产行业注入了信心。
除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交。
11月5日，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。
探因：层层收紧挤压
9月底以来，中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。
多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关。
下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。
楼市成交持续下滑及按揭减少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。
在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。
而部分有信托借款的项目，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制，“你的公章、财务章都给了信托公司，对方不配合，项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。
与此同时，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。
金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道，9月下旬，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。
同时，9月以来，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。
一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下，9月，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。
雪上加霜的是，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来，多数城市加强了对预售资金的监管。
而且，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停，其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧”，该人士强调，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了，资产也有，但很难变现”。
阳光城高管告诉投资人，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数。“如果还不调整，可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。
后续：松紧仍有尺度
9月底以来，央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会，对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息。
多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动，但整体额度不大”，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限’管控，如果监管层没有明确的意见，银行是不敢私自突破的”。
监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整”。
不抽贷意味着房企失血有所减少，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面，依然困难重重。
上述房企人士介绍，在当前环境下，包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有，但比较松，很容易提取，现在不仅严格了，而且对资金限制的规模也增加了”。
一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。
多数金融和地产人士认为，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一，主体信用评级下调后，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。
11月11日，主要商业银行召开会议，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实，截稿前，还未有进一步明确的信息。
而此前传出放松限购、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市，也在11月11日表示，仍按原调控政策执行。
房地产信贷总量控制 开发商融资端和销售端双重受限
近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，合肥多家银行停贷“二手房”放松开发商资本市场融资限制的市场消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
据知情人士透露，在房地产贷款大类下，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。
更大的变革接踵而来。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。
尽管此次改革的关键字是“市场化”，但“房住不炒”的基调未变。未来房地产信贷政策将转向精准化调控、因城施策，完善各省级市场利率定价自律机制。业内认为，受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷。
严控房地产贷款
近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑，房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金被严控。
日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。
检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。
与此同时，有市场消息称，合肥12家银行停贷“二手房”，分别是：建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。相关银行表示，之所以出现“停贷”，原因是银行月末额度不足。
据记者了解，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类，在此之前，个人住房贷款的限制相对较小。
各大银行对涉房资金的严控已有表态。农业银行执行董事、副行长王玮近期表示，下半年农行将持续加强个人购房类贷款、法人房地产贷款、房企债券投资等涉房业务投放的管理和集中度管控，确保业务平稳健康发展。
8月29日，中国建设银行副行长纪志宏在半年业绩发布会上表示，将严控房地产开发贷准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求；同时，个人住房贷款将会保持稳健发展，形成以按揭牵头、其放松开发商资本市场融资限制他业务跟进的格局。
房贷利率历史性变革
涉房资金被严控监管之际，房贷利率改革应声而来。
8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。
其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套不低于LPR加60个基点。同时，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。
新政落地后，房贷利率定价机制有所调整，按揭贷款的“锚”将由贷款基准利率调整为LPR，定价方式也将由“贷款基准利率乘以上下浮动比例”调整为“LPR加基点”。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%计算可知，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。对比现行个人商业房贷利率，5年期基准利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基准利率、二套房不低于基准利率上浮10%即5.45%。
总体来看，新个贷利率形成机制与现行基准利率保持稳定。但就市场实际利率而言，数据显示，8月份全国首套平均房贷利率5.45%，相比年内最低的5月上升0.03个百分点；二套平均房贷利率5.75%，相比5月上升0.01个百分点。
表面上看，首套和二套新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷“降息”。短期来看，“加点”也是重要调节手段。最终10月8日后首套、二套房贷利率将分别在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基础上加不同幅度的基点形成。
但从长期来看，新政有助于进一步强化货币政策对房地产行业的传导。LPR利率机制本身就有利于畅通货币政策传导机制，房贷利率挂钩LPR将使货币政策对房地产市场的影响更加高效、直接。
此外，央行还规定，借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年；此次个人房贷定价机制的调整，只针对新增个人住房贷款，10月8日之前发放的房贷仍按原合同执行。
房住不炒扼住购房预期
就此次变革，人民日报评论指出，商业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用”。但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，而基准利率又由行政部门确定，且长期相对稳定不变，很容易造成资源错配、降低金融效率。
实际上，早在2013年，央行便全面放开金融机构贷款利率管制，随后10月创设LPR，初衷是形成市场化的贷款利率。但业务实操中，银行发放贷款主要还是参照基准利率，基本无视LPR，市场化竞争格局并未随着LPR的诞生而形成。
房贷利率改革后，市场担忧主要在于新利率形成机制的“任性”。对此人民日报评论表示，从中长期看，LPR水平的浮动并非信马由缰，基本上会反映金融服务实体经济的能力，同时还会受到必要的窗口指导。
值得注意的是，“区别于降准、降息等集中式调控，下一阶段房地产信贷政策将转向精准化调控。” 各省市商业银行将依据房地产市场形势变化、银行业信贷资金松紧程度等多方面因素，自主确定各省市房地产行业相应房贷利率。
但在“房住不炒”基调不变、居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则之下，房地产信贷仍将偏紧，赋予各银行“加基点”的自由裁量权也将受到“房住不炒”的政策约束。
目前，房地产整体市场仍在持续走冷，供需压力进一步加剧，市场观望情绪愈加浓重。8月份，重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%，长沙、济南、徐州等市成交显着缩量。
具体而言，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。
二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。其中，成都、无锡和厦门等环比涨幅皆超30%；而反观西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显着缩量，环比跌幅都在-50%附近。
在此之下，“受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷，预计短期成交量大概率将继续走弱。”克而瑞认为。
从房企融资全面收紧、到开发贷个人贷统一监管，从按基准利率浮动、到房贷精准化调控，解决实体经济融资困难而非引水流进房地产的决心日益增强。“房住不炒”政策基调下，留给房地产市场上下浮动的空间愈发狭窄。
房地产开发商融资的途径和方式
一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
拓展资料：
从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。
参考资料：融资-百度百科